No mercado financeiro existem dois tipos de FIIs disponíveis para os investidores: em tijolo e papel. Cada um deles possui as suas próprias características.
Avaliar cada um desses tipos de fundos imobiliários é importante, pois, alguns podem ser mais seguros que outros, ou até mesmo apresentar uma rentabilidade melhor.
E para você entender as diferenças entre eles, separamos neste artigo tudo o que você precisa saber sobre o tema. Boa leitura!
O que são fundos de tijolo?
O fundo de tijolo é um tipo de fundo imobiliário no qual o gestor investe o seu capital em imóveis físicos. Isso pode ser um barracão, shopping ou até mesmo uma sala comercial.
Esses espaços podem estar situados tanto em áreas urbanas quanto rurais, e a sua destinação pode ser para fins residenciais, bem como comerciais, ainda que o investimento em imóveis residenciais seja menos comum.
O principal objetivo desses fundos é garantir aos investidores um retorno sobre o aluguel dos imóveis. Por exemplo, em um fundo que usa o capital para construir um shopping, o objetivo é garantir o retorno com os aluguéis das lojas.
Portanto, o valor do aluguel arrecadado pelo fundo vai para o seu patrimônio e é posteriormente distribuído para os cotistas como dividendos.
Quais são os principais tipos de fundos de tijolo?
Os fundos de tijolo investem diretamente em um imóvel que costuma ser do mesmo segmento. Por isso, existem no mercado fundos de tijolo nos mais variados segmentos, como, por exemplo:
- Lajes corporativas;
- Galpão logístico;
- Hotéis;
- Shopping;
- Hospitais;
- Escolas;
- Agências bancárias.
O mais comum deles é o de lajes corporativas que são imóveis construídos ou até mesmo comprados visando alugar para empresas. Nesse caso, o gestor do fundo avalia a localização, a qualidade do imóvel e outras características.
Outro tipo de fundo tijolo que está crescendo bastante são os galpões logísticos. Com a pandemia, os marketplaces se intensificaram, aumentando a necessidade de galpões em locais estratégicos para garantir as entregas das compras online.
Ainda que esses sejam os mais comuns, há no mercado fundos de tijolo que investem também nos demais segmentos da economia.
O que são fundos de papel?
Além dos fundos de tijolo, existem os fundos de papel, conhecidos também como fundos de recebíveis. Eles são compostos por títulos relacionados ao setor imobiliário.
No entanto, diferente dos fundos de tijolo, esse tipo de FII não possui imóveis no seu patrimônio. Isso quer dizer que o gestor apenas adquire papéis que representam direitos de crédito imobiliários.
Por conta disso, esse tipo de investimento é visto como mais seguro, por outro lado, ele também oferece uma rentabilidade comumente menor que os fundos de tijolo.
Quais são os principais tipos de fundos de papel?
Mesmo que de modo geral os fundos de papel representem direitos de crédito imobiliários, eles podem ser compostos de algumas opções, como:
- Letras de Crédito Imobiliário (LCI);
- Certificado de Recebível Imobiliário (CRI);
- Letras Hipotecárias (LH).
As Letras de Crédito Imobiliário são bem conhecidas no mercado. Elas são emitidas por instituições financeiras com o intuito de captar recursos para financiar as carteiras de crédito imobiliário.
Já o Certificado de Recebível Imobiliário possui uma dinâmica um pouco diferente. Ele também representa créditos de operação imobiliária, mas ao invés de ser emitido por bancos, são feitos por securitizadoras.
Essas empresas adquirem os recebíveis e posteriormente os convertem em títulos negociando-os no mercado. Além de um prazo mais longo de resgate, o CRI é também um pouco mais arriscado.
As Letras Hipotecárias são também créditos imobiliários, entretanto, elas são emitidas por instituições financeiras que operam no Sistema Financeiro de Habitação. Vale dizer que esses títulos perderam muito espaço para as LCI´s.
Existem fundos imobiliários híbridos?
Uma dúvida que muito investidor possui é se existem no mercado fundos imobiliários híbridos. Ou seja, aqueles que investem tanto em tijolo quanto em papel.
A resposta para essa dúvida é sim. Nesse caso, o gestor diversifica os ativos do patrimônio do fundo seguindo uma estratégia de gestão com o intuito de minimizar o risco e maximizar o ganho dos investidores.
Nesse tipo de fundo, o gestor tem mais liberdade para escolher a opção mais indicada para o momento. Por exemplo, em tempos de vacância alta nos imóveis físicos, ele pode se desfazer de uma sala comercial e substituir o investimento por uma LCI.
Qual a diferença entre fundo tijolo e fundo papel?
Além do que falamos anteriormente, há uma diferença entre o FII de tijolo e o FII de papel. No caso do FII de tijolo a gestão ativa é mais baixa.
Isso quer dizer que é o próprio cotista quem precisa monitorar os ativos do portfólio e avaliar os riscos do fundo, decidindo pelo momento certo de entrar e sair.
Já no caso dos fundos de papel há uma gestão ativa maior. Até porque, o gestor precisa avaliar com mais precisão quais são os títulos mais rentáveis do mercado, qual o prazo de resgate deles, e fazer a composição da carteira com mais frequência.
Essa mesma gestão ativa também é vista nos fundos híbridos, pois o gestor precisa tomar decisões com mais frequência avaliando o momento econômico e monitorando o portfólio para saber a melhor hora de se desfazer ou adquirir um ativo.
O que se deve avaliar antes de investir?
Quem deseja investir em FII precisa fazer algumas análises. Uma delas é estudar o dividend yield do fundo. Esse é um indicador que representa o retorno com dividendos.
Também é fundamental analisar a taxa de vacância do fundo, se ele for de tijolo ou híbrido, pois isso determinará a própria rentabilidade que você terá sobre ele.
É necessário também avaliar a liquidez das cotas, ou seja, com que frequência elas são negociadas na B3. Isso determinará a rapidez com que você consegue se desfazer do ativo se precisar.
De modo geral, a análise se resume em ponderar sobre o retorno e o risco que um determinado FII pode trazer. A escolha entre um ativo e outro depende muito do perfil que você possui.
Quem é mais conservador normalmente opta pelo fundo de papel que traz menos riscos, já quem é mais arrojado decide pelo fundo de tijolo. Agora que você já sabe as principais diferenças, é só escolher aquele mais adequado ao seu perfil.